Ditengah banjir kritik terhadap IKN, pemerintah berkeras bahwa rencana pembangunan megaproyek ini akan berjalan lancar. Indikasi nya adalah aliran investasi swasta yang di klaim kini telah mengalir deras. Sebagaimana diketahui, 80% pembiayaan IKN direncanakan akan mengandalkan investasi swasta.
Banyak nya letter of intent (LoI) dari investor bahkan groundbreaking proyek sekalipun dari investor di IKN, tidak menggambarkan bahwa investasi di IKN itu menarik. Peluang keuntungan investasi di IKN adalah sangat kecil, sangat tinggi resiko yang dihadapi investor di IKN. Jika menggunakan kalkulasi komersial murni, tidak akan ada satu investor pun yang akan berani masuk ke IKN saat ini.
Setidaknya ada dua bukti utama yang secara jelas menunjukkan bahwa investasi di IKN adalah tidak prospektif dan karenanya tidak menarik minat investor.
Pertama, banjir insentif yang diberikan pemerintah kepada investor, terutama pasca revisi UU IKN pada Oktober 2023 lalu dimana UU dipenuhi berbagai insentif untuk investor, termasuk ketentuan pemberian HGU hingga 190 tahun. Obral insentif ke investor swasta, mulai dari bergegas menerbitkan UU IKN pada awal 2022 untuk setahun kemudian merevisi nya lagi demi “memenuhi aspirasi investor “, membentuk otorita IKN, hingga mengobral berbagai insentif investasi, semua membawa pesan yang jelas: minimnya potensi keuntungan investasi di IKN sehingga investor harus diberikan insentif investasi yang begitu banyak agar bersedia masuk ke IKN.
Pemberian berbagai insentif ke investor di IKN ini sangat berlebihan. Misal pemberian HGU hingga 190 tahun serta HGB dan hak pakai hingga 160 tahun ini, sangat berlebihan, dan mencerminkan sangat rendahnya daya tarik investasi di IKN sehingga harus diberikan masa konsesi sedemikian panjang. Dalam kondisi normal, dimana peluang investasi memberikan keuntungan yang wajar, HGU cukup 25 – 35 tahun. Sesuai UU Pokok Agraria 1960, permohonan perpanjangan masa konsesi hanya maksimal 25 tahun. Sehingga total masa konsesi paling lama seharusnya adalah 60 tahun. Lebih jauh, pemberian HGU hingga 190 tahun ini juga tidak dilengkapi dengan aturan pencabutan hak konsesi yang memadai jika ada pelanggaran ketentuan. Masa konsesi yang sangat panjang ini juga berpotensi besar akan menciptakan konflik agraria dan merugikan masyarakat lokal yang ruang hidup-nya menjadi terbatasi secara signifikan karena adanya pemberian konsesi tanah yang luas dalam jangka waktu yang sangat panjang. Di era kolonial Belanda-pun, dalam Agrarische Wet 1870, hak konsesi ke investasi maksimal hanya 75 tahun.
Bukti kedua adalah, hingga kini tidak ada realisasi investasi di IKN kecuali segelintir investor domestik yang kuat diduga masuk ke IKN karena pertimbangan non komersial, terutama karena faktor kedekatan dengan penguasa. Kemungkinan mereka ingin menjaga hubungan baik dengan penguasa, sekaligus sebagai tindakan berjaga-jaga seandainya pasangan capres yang didukung petahana memenangkan pilpres. Pasangan yang didukung petahana telah mendeklarasikan diri akan melanjutkan pembangunan IKN. Dengan kata lain, meski sebenarnya tidak ada peluang investasi yang menarik, segelintir investor domestik ini bersedia masuk ke IKN bukan karena pertimbangan komersial murni, dapat dikatakan investasi yang mereka keluarkan lebih dipandang sebagai “biaya” yang harus dikeluarkan demi kelancaran dan keberlanjutan bisnis mereka.
Meski telah melakukan groundbreaking, realisasi investasi dari investor domestik ini tidak otomatis akan berjalan cepat. Kita melihat misalnya cukup banyak proyek yang terlihat sepi pasca groundbreaking. Hal ini mudah dipahami karena bisnis membutuhkan populasi berdaya beli tinggi dengan jumlah yang memadai untuk berjalan. Selama IKN belum memiliki populasi yang signifikan, minat investor dipastikan akan minim, terlebih investor asing.
Bahwa tidak ada peluang investasi yang menarik di IKN sebenarnya telah terkonfirmasi sejak awal. Pada awal 2020, Menko Marves Luhut mengklaim bahwa Softbank akan masuk ke IKN dengan komitmen investasi yang fantastis, US$ 100 miliar. Namun setelah UU IKN disahkan pada Januari 2022, Softbank justru mundur dari IKN pada Maret 2022.
Sejak awal terlihat jelas bahwa tidak ada pihak swasta yang berani masuk ke IKN, terlebih di masa awal saat ini, terlalu rendah peluang keuntungan dan terlalu tinggi ketidakpastian megaproyek ini karena membutuhkan keberlanjutan hingga 2-3 dekade ke depan. Dengan usia pemerintahan saat ini yang tinggal tersisa beberapa bulan, sikap swasta bisa dipastikan adalah wait and see, terlebih investor asing.
